Contrato de compra e venda de casa: o que não pode faltar

Um contrato de compra e venda de casa bem feito precisa dizer, sem margem para dúvida, quem vende, quem compra, qual casa é (com o número da matrícula), quanto custa, como será pago, quando as chaves mudam de mão e o que acontece se alguém descumprir o combinado. Casa tem detalhes que terreno e apartamento não têm: construção que pode não estar averbada, quintal, edícula, poço, móveis planejados. É nesses detalhes que a maioria das brigas começa.

Abaixo está o que não pode faltar, cláusula por cláusula, com exemplos que você pode adaptar.

Antes de escrever: confira se a casa existe no papel

O primeiro cuidado não está no contrato, está na matrícula do imóvel. Peça uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis e compare com o que você está vendo. É muito comum, principalmente no interior, a matrícula descrever só o terreno, porque a casa foi construída depois e nunca foi averbada.

Isso não impede a venda, mas muda o negócio: o comprador está levando um terreno com uma construção que, para o cartório, não existe. Para regularizar, normalmente é preciso o habite-se (ou documento equivalente da prefeitura) e a averbação da construção, o que pode exigir também comprovação de regularidade previdenciária da obra. O contrato deve dizer de quem é essa tarefa e esse custo. Se você ainda não sabe ler uma matrícula, vale ver como ler a matrícula e o que conferir antes de comprar.

As cláusulas essenciais do contrato de casa

1. Qualificação completa das partes

Nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG e endereço de cada um. Se o vendedor é casado, informe o regime de bens e qualifique o cônjuge também. Na maioria dos regimes, a venda de imóvel precisa da autorização do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil); a exceção principal é a separação absoluta de bens. O jeito mais simples de resolver é o cônjuge assinar junto, como cônjuge anuente.

2. Descrição da casa

Copie da matrícula: endereço, número da matrícula e cartório, área do terreno, medidas e confrontações. Depois acrescente o que a matrícula não mostra: área construída aproximada, número de cômodos, edícula, garagem, piscina. Se a construção não está averbada, diga isso com todas as letras.

CLÁUSULA 1ª – O VENDEDOR é proprietário do imóvel situado na [RUA, NÚMERO, BAIRRO, CIDADE/UF], objeto da matrícula nº [NÚMERO] do Cartório de Registro de Imóveis de [COMARCA], com área de terreno de [ÁREA] m², sobre o qual está edificada uma casa residencial de aproximadamente [ÁREA] m², com [DESCRIÇÃO DOS CÔMODOS]. As partes declaram ciência de que a construção ainda não está averbada na matrícula, ficando a cargo do [VENDEDOR/COMPRADOR] providenciar a averbação, arcando com seus custos, até [DATA].

3. O que fica e o que sai da casa

Este é o item que mais gera discussão no dia da entrega. Armários embutidos, cozinha planejada, aquecedor solar, ar-condicionado, portão eletrônico, caixa d'água extra, até as plantas do jardim. Faça uma lista do que fica. O que não estiver na lista, o vendedor pode levar.

CLÁUSULA 2ª – Integram a venda, sem acréscimo de preço, os seguintes bens: [ARMÁRIOS DA COZINHA, AQUECEDOR SOLAR, PORTÃO ELETRÔNICO COM 2 CONTROLES, CORTINAS DOS QUARTOS]. Os demais móveis e objetos serão retirados pelo VENDEDOR até a data de entrega da posse, sem danificar o imóvel.

4. Preço e forma de pagamento

Valor total em número e por extenso, e o caminho do dinheiro: quanto de sinal, quantas parcelas, datas, se tem correção, se parte vem de financiamento ou FGTS. Prefira transferência bancária ou Pix para a conta do vendedor, que deixa rastro. Se houver sinal, diga se ele é confirmatório (princípio de pagamento) ou se dá direito de arrependimento; a diferença é grande e está explicada no artigo sobre sinal (arras) na compra de imóvel.

5. Entrega da posse e das chaves

Escreva a data exata ou o evento que dispara a entrega (por exemplo, "no dia da assinatura da escritura" ou "após a compensação da última parcela"). Diga também em que estado a casa será entregue: desocupada, limpa, com as instalações funcionando. Se o vendedor precisar de alguns dias a mais para se mudar, combine o prazo e o que ele paga por dia de atraso.

6. Contas, IPTU e débitos

Até a data da posse, IPTU, água, luz e gás são do vendedor; depois, do comprador. Coloque isso no contrato e peça as certidões negativas de débito municipal. Débitos de IPTU acompanham o imóvel, então o comprador que não confere pode herdar a dívida. Também combine quem transfere a titularidade das contas de água e luz.

7. Escritura, registro e despesas

O contrato particular é um compromisso; a casa só passa a ser do comprador com o registro na matrícula, e, quando o valor do imóvel supera 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública (art. 108 do Código Civil). Defina prazo para a escritura e quem paga o quê. Pelo costume, ITBI, escritura e registro ficam com o comprador, mas isso pode ser negociado. Se quiser detalhar, veja quem paga ITBI, escritura e registro.

8. Estado de conservação e vícios ocultos

Casa usada tem desgaste, e isso é normal. O problema são defeitos escondidos que o vendedor conhecia: infiltração atrás do armário, fossa com problema, trinca estrutural pintada. Registre no contrato o estado aparente do imóvel e as declarações do vendedor. Pelo Código Civil, o comprador de imóvel tem prazo de um ano, contado da entrega, para reclamar de vício redibitório (art. 445). Se o defeito só aparece depois, o prazo conta de quando ele foi descoberto, com limite de um ano para imóveis.

9. Multa e rescisão

Defina o que acontece se o comprador atrasar parcelas ou desistir, e se o vendedor não entregar a casa ou não assinar a escritura. Uma multa clara e proporcional evita discussão. Lembre que a multa não pode ultrapassar o valor da obrigação principal e o juiz pode reduzi-la se for exagerada (arts. 412 e 413 do Código Civil).

10. Foro, data, assinaturas e testemunhas

Escolha a comarca onde eventuais disputas serão resolvidas (normalmente a do imóvel), coloque local e data, e colha a assinatura das partes, dos cônjuges e de duas testemunhas. As testemunhas ajudam a cobrar o contrato na Justiça de forma mais rápida.

Checklist rápido antes de assinar

• Certidão da matrícula atualizada (com ônus e ações).
• Construção averbada ou cláusula dizendo quem regulariza.
• Certidão negativa de IPTU e últimas contas de água e luz.
• Documentos pessoais do vendedor e do cônjuge.
• Lista do que fica na casa.
• Data de entrega da posse e estado de entrega definidos.
• Prazo para escritura e divisão das despesas por escrito.
• Multa para os dois lados, não só para o comprador.

Situações comuns em venda de casa

Casa vendida entre irmãos ou parentes

Venda de pai para filho exige o consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor, ou a venda pode ser anulada (art. 496 do Código Civil). Entre irmãos não há essa exigência, mas vale fazer tudo com o mesmo cuidado de um negócio com estranho, principalmente se a casa veio de herança e ainda não passou por inventário.

Casa com inquilino

Se a casa está alugada, o inquilino tem direito de preferência na compra, nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O contrato de venda deve mencionar a locação e dizer se o comprador vai manter o aluguel.

Casa ainda financiada

Enquanto houver alienação fiduciária, a casa está em nome do banco como garantia. A venda precisa passar pela quitação do saldo ou pela transferência do financiamento com concordância do banco.

O que o contrato particular não faz

Vale repetir porque é onde muita gente se engana: o contrato particular assinado e com firma reconhecida não transforma o comprador em dono no papel. Ele cria obrigações entre as partes e serve de prova do negócio. A propriedade só muda com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Se o vendedor morrer, vender de novo ou tiver a casa penhorada antes disso, o comprador terá mais trabalho para garantir seu direito. Por isso, fixe um prazo curto para a escritura e cumpra.

Com essas cláusulas no lugar, você consegue montar um contrato de compra e venda de casa completo no FazDoc, revisar cada palavra e imprimir para assinar.