Contrato de compra e venda de imóvel: como fazer o seu passo a passo

O contrato particular de compra e venda de imóvel é o documento em que vendedor e comprador põem no papel tudo o que combinaram: qual imóvel, por quanto, como será pago, quando o comprador entra e quem paga cada despesa. Ele vale entre as partes desde a assinatura e protege os dois enquanto a escritura e o registro não saem. O que ele não faz sozinho é tornar o comprador dono perante todo mundo, e entender essa diferença evita a maior parte dos problemas.

O que o contrato particular resolve e o que ele não resolve

No Brasil, a propriedade de um imóvel só passa de uma pessoa para outra com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto isso não acontece, quem aparece na matrícula continua sendo o dono aos olhos de terceiros, de credores e de outros compradores.

Qual título vai para o registro depende do valor do imóvel. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para transferir imóvel de valor superior a 30 salários mínimos. O STJ já decidiu que, para essa conta, vale o valor do imóvel apurado pelo fisco, e não o preço que as partes escreveram no contrato. Na prática, quase todo imóvel urbano passa desse limite, e o caminho fica assim:

1. Contrato particular (ou compromisso) de compra e venda, assinado pelas partes, fixando as condições do negócio.
2. Pagamento do ITBI na prefeitura.
3. Escritura pública no cartório de notas.
4. Registro da escritura na matrícula, no Registro de Imóveis da região do imóvel.

Mesmo assim, o contrato particular não é um papel de enfeite. É nele que ficam o preço, as parcelas, a multa, a data da posse e a obrigação de outorgar a escritura. Se o vendedor depois se recusar a assinar a escritura, é esse contrato quitado que sustenta o pedido de adjudicação compulsória. Se você quer entender melhor o peso jurídico do documento, veja se o contrato particular de compra e venda de imóvel tem validade.

O que conferir antes de escrever uma linha

Um contrato bem redigido não salva um negócio com problema na origem. Antes de preencher qualquer modelo, faça esta checagem:

• Matrícula atualizada: peça a certidão de inteiro teor no Registro de Imóveis. Confira se o vendedor é mesmo o proprietário, se a área e o endereço batem e se há penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto anotados.
• Estado civil do vendedor: pessoa casada, em regra, precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel (art. 1.647 do Código Civil), exceto no regime de separação absoluta de bens. Na dúvida, o cônjuge assina junto.
• Débitos do imóvel: IPTU, condomínio e contas de consumo. Peça a certidão negativa de débitos municipais e a declaração do síndico.
• Certidões do vendedor: ações cíveis, execuções, protestos e débitos trabalhistas mostram se a venda pode ser questionada por credores.
• Imóvel financiado? Se ainda houver financiamento, a venda passa pelo banco. Contrato sem a anuência da instituição é o famoso contrato de gaveta.
• Documentos pessoais: RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada de todos que vão assinar.

A lista completa, com o que pedir e onde, está no guia de certidões necessárias para comprar imóvel com segurança.

Passo a passo para montar o contrato

1. Feche os números antes. Preço total, valor do sinal, número e valor das parcelas, índice de correção e datas. Contrato que diz "o restante será combinado depois" é convite para briga.
2. Qualifique as partes por completo. Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG e endereço de cada vendedor e comprador, incluindo os cônjuges.
3. Descreva o imóvel como está na matrícula. Número da matrícula, cartório, endereço, área e, se houver, inscrição municipal. Copie a descrição da certidão em vez de escrever de memória.
4. Defina pagamento, posse e escritura. Quando o comprador recebe as chaves, quando a escritura será assinada e quem paga ITBI, escritura e registro.
5. Escreva as consequências do descumprimento. Multa, juros por atraso, o que acontece com o sinal se alguém desistir.
6. Revise com calma, imprima em duas vias e assine com duas testemunhas. Rubrique todas as páginas.

As cláusulas que não podem faltar

Partes e objeto

A primeira cláusula identifica quem vende, quem compra e o que está sendo vendido. Se o imóvel tem construção, diga o que vai junto: casa, edícula, armários embutidos, poço, portão eletrônico. O que não estiver escrito vira discussão na entrega das chaves.

Preço e forma de pagamento

Escreva o valor em números e por extenso, e detalhe cada pagamento: quanto, quando e como (transferência, Pix, cheque, financiamento bancário). Se houver parcelas, diga qual índice corrige o saldo e com que frequência.

CLÁUSULA 3ª – O preço certo e ajustado é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), pago da seguinte forma: a) R$ [VALOR DO SINAL] neste ato, a título de sinal e princípio de pagamento, por transferência bancária para a conta [DADOS DA CONTA], servindo o comprovante como recibo; b) o saldo de R$ [VALOR] em [NÚMERO] parcelas mensais de R$ [VALOR], vencendo a primeira em [DATA], corrigidas anualmente pelo [ÍNDICE].

Sinal (arras) e desistência

O sinal, chamado de arras, tem regras próprias no Código Civil. Se quem deu o sinal desiste, perde o valor; se quem recebeu desiste, devolve o sinal mais o equivalente, com correção (art. 418). Quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento, o sinal passa a ser a única indenização (art. 420). Se não houver essa previsão, a parte prejudicada pode cobrar prejuízos maiores que o sinal. Decida qual dos dois modelos vocês querem e escreva com todas as letras.

Posse, escritura e despesas

Pela regra geral do art. 490 do Código Civil, as despesas de escritura e registro ficam com o comprador e as da entrega (tradição) com o vendedor, salvo combinação diferente. O ITBI normalmente é pago pelo comprador, mas isso também pode ser negociado. E, até a entrega, os débitos que recaem sobre o imóvel são do vendedor (art. 502). Coloque prazo para a escritura e diga o que acontece se uma das partes não comparecer.

CLÁUSULA 5ª – O VENDEDOR entregará a posse do imóvel ao COMPRADOR em [DATA], livre de pessoas e coisas, com IPTU, condomínio e contas de consumo quitados até essa data. A escritura pública será lavrada em até [NÚMERO] dias após a quitação do preço, em cartório de notas escolhido pelo COMPRADOR, correndo por conta deste o ITBI, os emolumentos da escritura e o registro.

Multa e atraso

Defina juros e multa para parcelas atrasadas e uma cláusula penal para quem descumprir o contrato. A multa não pode passar do valor da obrigação principal (art. 412), e o juiz pode reduzi-la se for exagerada ou se parte do contrato já tiver sido cumprida (art. 413). Valor razoável protege mais que valor assustador.

Irretratabilidade e foro

Muitos contratos dizem que o negócio é irrevogável e irretratável, ou seja, sem direito de arrependimento. Isso combina com sinal confirmatório e fortalece o direito do comprador de exigir a escritura depois de pagar tudo. Por fim, escolha a comarca onde eventuais conflitos serão resolvidos, normalmente a da localização do imóvel.

Assinatura, testemunhas e reconhecimento de firma

O contrato é válido com a assinatura das partes. Mas vale a pena ir além:

• Duas testemunhas: com elas, o contrato vira título executivo extrajudicial (art. 784, III, do Código de Processo Civil), e a cobrança de parcelas em atraso pode ir direto para execução, sem uma ação de conhecimento antes.
• Reconhecimento de firma: não é exigido para a validade entre as partes, mas o Registro de Imóveis costuma exigir firmas reconhecidas quando o instrumento particular for levado a registro. Também dificulta a alegação de que a assinatura é falsa.
• Cônjuges: se o vendedor for casado e o regime exigir, o cônjuge assina como anuente.

Depois de assinar: escritura e registro

Com o contrato assinado e o preço pago, o comprador recolhe o ITBI (a alíquota e a base de cálculo variam por município; consulte a prefeitura), as partes assinam a escritura no tabelionato e o comprador leva a escritura ao Registro de Imóveis. Só com o registro na matrícula ele passa a ser o dono perante todos. Deixar a escritura para depois é o que transforma um negócio bom em problema: o vendedor pode falecer, ter bens penhorados ou até vender de novo para outra pessoa que registre primeiro.

Se o imóvel tem valor de até 30 salários mínimos pelo critério do fisco, o próprio contrato particular pode ir a registro, desde que cumpra os requisitos do cartório. Ligue antes no Registro de Imóveis da sua cidade e pergunte o que eles exigem.

Quando chamar um advogado ou o cartório antes

Um contrato padrão resolve a venda simples entre pessoas que se conhecem, com imóvel regular e pagamento à vista ou em poucas parcelas. Procure orientação profissional quando houver:

• imóvel de herança ainda sem inventário concluído;
• vendedor com dívidas, ações judiciais ou penhora na matrícula;
• imóvel financiado ou com alienação fiduciária;
• área sem matrícula própria, só com posse, ou parte de um terreno maior;
• pagamento parcelado longo, com o comprador entrando no imóvel antes de quitar.

Nesses casos, o tabelião de notas também pode orientar sobre a documentação antes de você assinar qualquer coisa. E, para ver o que mais costuma dar errado, vale ler os 10 erros comuns no contrato de compra e venda de imóvel. Quando tudo estiver conferido, o modelo de compra e venda de imóvel do FazDoc monta o documento com essas cláusulas e os valores por extenso, e você ajusta o texto ao seu caso antes de imprimir.