Contrato de aluguel residencial: como fazer o seu

O contrato de aluguel residencial é o que separa um aluguel tranquilo de uma briga na hora da devolução das chaves. Ele não precisa ser longo nem cheio de juridiquês, mas precisa dizer com clareza quanto se paga, por quanto tempo, quem arca com cada conta, qual é a garantia e em que estado o imóvel foi entregue. Tudo isso dentro do que a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, permite.

O que a Lei do Inquilinato já decide por você

Muita coisa no aluguel residencial não depende do que o contrato diz, porque a lei fixa regras que valem mesmo contra uma cláusula diferente. Conhecer essas regras evita escrever cláusulas que não valem nada. As principais:

• O aluguel não pode ser cobrado adiantado, salvo na locação para temporada ou quando não houver nenhuma garantia (art. 20 e art. 42).
• Só uma modalidade de garantia por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). Exigir duas é proibido.
• Caução em dinheiro tem limite de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo ao inquilino (art. 38, §2º).
• O aluguel não pode ser atrelado a moeda estrangeira, à variação cambial nem ao salário mínimo (art. 17).
• O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo combinado, salvo nas hipóteses da lei; já o inquilino pode devolver antes, pagando a multa proporcional (art. 4º).
• Despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais, pintura de fachada e fundo de reserva, são do proprietário (art. 22, parágrafo único).

Para uma visão mais ampla da lei, veja o que todo inquilino e proprietário deve saber sobre a Lei do Inquilinato.

Prazo: 12, 30 meses ou outro?

O prazo é livre, mas ele muda o que acontece no fim do contrato:

	Contrato escrito de 30 meses ou mais	Contrato de menos de 30 meses (ou verbal)
No fim do prazo	Termina sem precisar de aviso (art. 46)	Prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado (art. 47)
Se o inquilino continuar no imóvel	Após 30 dias sem oposição, passa a prazo indeterminado; o proprietário pode pedir o imóvel com 30 dias de aviso	O proprietário só retoma nas hipóteses do art. 47 (uso próprio ou de familiar, obras, fim de emprego vinculado etc.) ou depois de 5 anos de locação
Para quem costuma ser melhor	Proprietário que quer previsibilidade na retomada	Inquilino que quer estabilidade

É por isso que tantos contratos têm 30 meses. Se o contrato for de dez anos ou mais, o proprietário casado precisa da concordância do cônjuge, senão o cônjuge não fica obrigado pelo prazo que exceder (art. 3º).

Passo a passo para montar o contrato

1. Combine os números: valor do aluguel, dia do vencimento, índice e data do reajuste, garantia.
2. Reúna os documentos: RG, CPF e comprovante de renda do inquilino; matrícula ou documento que mostre que o locador pode alugar; dados do fiador, se houver. A lista do lado do inquilino está nos documentos para alugar um imóvel.
3. Faça a vistoria de entrada com fotos datadas, antes da entrega das chaves.
4. Preencha o contrato com as cláusulas abaixo e anexe o laudo de vistoria.
5. Assinem locador, inquilino e garantidor, rubricando as páginas. Duas testemunhas são recomendáveis.

Cláusula por cláusula

Partes e imóvel

Qualificação completa de locador e locatário (e do fiador, se houver), endereço completo do imóvel, o que vai junto (vaga de garagem, armários, eletrodomésticos) e a finalidade: "exclusivamente residencial". Diga quem vai morar no imóvel com o inquilino, se for o caso.

Prazo e valor

CLÁUSULA 2ª – A locação terá prazo de [NÚMERO] meses, com início em [DATA] e término em [DATA]. O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] do mês seguinte ao vencido, pago por [PIX/TRANSFERÊNCIA/BOLETO] para [DADOS], valendo o comprovante como recibo.

Reajuste

O reajuste do aluguel só pode ser anual. Escolha um índice oficial, como IGP-M ou IPCA, e diga a data-base. Uma boa prática é prever o que acontece se o índice for negativo no período (por exemplo, manter o valor). A comparação entre os índices está em IGP-M ou IPCA no contrato de aluguel.

Encargos: quem paga o quê

Pela lei, impostos e taxas do imóvel ficam com o proprietário, a menos que o contrato transfira ao inquilino (art. 22, VIII). Na prática, quase todo contrato residencial passa o IPTU para o inquilino, e isso é permitido, desde que escrito. Água, luz, gás e despesas ordinárias de condomínio são do inquilino (art. 23). Liste tudo para não sobrar dúvida.

Garantia

Escolha uma: caução (até três meses), fiador, seguro-fiança ou título de capitalização (cessão fiduciária de quotas). Se for fiador, ele assina o contrato e é bom dizer que a fiança vale até a efetiva devolução das chaves, que é a regra do art. 39 quando o contrato não diz outra coisa. Fiador casado precisa da autorização do cônjuge.

Vistoria, conservação e reformas

O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste normal do uso (art. 23, III). Sem uma vistoria de entrada detalhada, essa regra vira palavra contra palavra. O contrato deve dizer também que reformas e mudanças dependem de autorização por escrito e o que acontece com as benfeitorias.

CLÁUSULA 6ª – O LOCATÁRIO declara receber o imóvel no estado descrito no laudo de vistoria anexo, assinado pelas partes, e se obriga a devolvê-lo nas mesmas condições, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal. Qualquer obra ou modificação dependerá de autorização prévia e por escrito do LOCADOR.

Multa por rescisão antecipada

Se o inquilino sair antes do prazo, paga a multa combinada de forma proporcional ao tempo que falta. Exemplo: multa de três aluguéis num contrato de 30 meses; se o inquilino sair no mês 20, faltam 10 meses e a multa cai para um terço, ou seja, um aluguel. Ele fica dispensado da multa se for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Atraso, sublocação e foro

Defina multa e juros por atraso. Diga que sublocar, ceder ou emprestar o imóvel depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). E indique o foro da comarca do imóvel.

O que não vale, mesmo que esteja escrito

• Exigir fiador e caução ao mesmo tempo.
• Caução acima de três aluguéis.
• Cobrar o aluguel do mês adiantado quando há garantia.
• Cobrar do inquilino taxa de administração da imobiliária, despesas de intermediação ou despesas extraordinárias de condomínio.
• Aluguel em dólar ou vinculado ao salário mínimo.
• Cláusula que proíba o inquilino de devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa proporcional.

Cláusulas assim são nulas e algumas condutas, como exigir mais de uma garantia ou cobrar adiantado fora das exceções, são contravenção penal pela própria Lei do Inquilinato (art. 43).

Assinatura, testemunhas e cartório

O contrato de aluguel não precisa ser registrado em cartório para valer entre as partes, e o reconhecimento de firma é opcional. O aluguel previsto em contrato escrito já pode ser cobrado por execução. Testemunhas ajudam a reforçar a prova e a cobrar outros valores previstos no contrato.

Há um caso em que o registro faz diferença: se o inquilino quer que o contrato continue valendo caso o imóvel seja vendido, o contrato deve ter cláusula de vigência em caso de alienação e estar averbado na matrícula. Isso costuma fazer sentido em contratos longos ou quando o inquilino investiu no imóvel. Para fechar com segurança, os erros no contrato de aluguel que viram dor de cabeça mostram o que mais aparece em disputa. O modelo de aluguel residencial do FazDoc já traz essas cláusulas, e você ajusta prazo, garantia e encargos ao seu caso.