Contrato de compra e venda de imóvel rural: passo a passo

O contrato de compra e venda de imóvel rural é o documento em que vendedor e comprador acertam a venda de uma fazenda, sítio, chácara ou roça: qual é a terra, quanto custa, como será paga e quando o comprador entra nela. Ele tem tudo o que um contrato de casa na cidade tem, e mais algumas coisas que só existem no campo: CCIR, ITR, CAR, reserva legal, georreferenciamento, gado, máquinas e servidões de passagem.

Este passo a passo segue a ordem real de um negócio no interior, da conversa na porteira até a matrícula no nome do comprador, mostrando o que conferir e o que escrever em cada etapa.

Passo 1: entenda o que o contrato faz e o que não faz

O contrato particular prende as partes ao negócio: define preço, prazos, multa e obrigações. Mas, como em qualquer imóvel, ele não transfere a propriedade. Pelo art. 108 do Código Civil, imóvel acima de 30 salários mínimos exige escritura pública, e o comprador só vira dono quando essa escritura é registrada na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245).

Por isso o contrato rural costuma funcionar como compromisso: ele vale enquanto o preço é pago e a documentação é organizada, e termina na escritura. Se a terra não tem matrícula, só posse, o documento usado é outro, a cessão de direitos de posse, com riscos bem maiores. Esse caso tem artigo próprio: imóvel rural sem escritura.

Passo 2: reúna os documentos da terra

Antes de falar em preço, peça ao vendedor os documentos abaixo. Sem eles, o cartório não lavra a escritura e o negócio trava lá na frente.

O papel de cada um desses documentos está detalhado em documentos para comprar imóvel rural.

Passo 3: confira a terra no papel e no chão

Na roça, é comum a área da matrícula não bater com a cerca. Alguns cuidados:

• Área e divisas: compare a área do CCIR, do ITR e da matrícula. Se forem diferentes, descubra o porquê antes de fechar. Ande nas divisas com o vendedor e, se puder, com um vizinho confrontante.
• Georreferenciamento: a lei exige a descrição georreferenciada e certificada pelo Incra para transferir imóveis rurais, num calendário por tamanho de área. O Decreto 12.689/2025 adiou o prazo para outubro de 2029, mas, segundo o setor de registro de imóveis, uma liminar da Justiça Federal de maio de 2026 suspendeu esse adiamento para as áreas maiores, mantendo-o provisoriamente para as menores. Como a situação está em disputa na Justiça, pergunte ao Registro de Imóveis da comarca o que ele está exigindo hoje para o seu imóvel. Veja mais em quando o georreferenciamento é obrigatório.
• Venda de parte da área: só é possível respeitando a fração mínima de parcelamento do município, que consta no CCIR, e normalmente exige desmembramento prévio.
• Ambiental: as obrigações de manter a reserva legal e recompor área desmatada acompanham o imóvel e passam para o comprador.
• Acesso e água: confirme por onde se chega à terra. Se o caminho passa pela fazenda do vizinho, a servidão precisa estar registrada ou combinada por escrito.
• Arrendatário ou parceiro: se a terra está arrendada, o arrendatário tem preferência para comprar em igualdade de condições, pelo art. 92 do Estatuto da Terra. Ele precisa ser notificado antes da venda.

Passo 4: escreva as cláusulas certas

Partes

Qualificação completa do vendedor e do comprador, com estado civil e regime de bens. Vendedor casado precisa da assinatura do cônjuge, salvo separação absoluta (art. 1.647 do Código Civil). Se a terra é de vários herdeiros, todos assinam.

Descrição do imóvel

Denominação (Fazenda Boa Vista, Sítio São José), localidade, município, área em hectares, confrontações, matrícula e cartório, CCIR, CIB e número do CAR. Copie a descrição da matrícula atualizada.

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO. O VENDEDOR é legítimo proprietário do imóvel rural denominado [NOME DA PROPRIEDADE], situado na localidade de [LOCALIDADE], município de [CIDADE/UF], com área de [ÁREA] hectares, confrontando ao norte com [CONFRONTANTE], ao sul com [CONFRONTANTE], a leste com [CONFRONTANTE] e a oeste com [CONFRONTANTE], matriculado sob o nº [MATRÍCULA] no Cartório de Registro de Imóveis de [COMARCA], cadastrado no Incra sob o CCIR nº [NÚMERO], na Receita Federal sob o CIB nº [NÚMERO] e no CAR sob o nº [NÚMERO].

Venda ad corpus ou por medida

Diga se a venda é da terra como um todo, com as divisas conhecidas (ad corpus), ou por hectare (ad mensuram). Na venda por medida, se a área real for menor que a declarada, o comprador pode pedir o complemento da área ou abatimento do preço. Na venda ad corpus, a área citada é só referência. Deixar isso claro evita briga quando o topógrafo medir.

O que vai junto

Liste as benfeitorias (casa sede, curral, galpão, poço, cercas, pastagens) e diga se gado, máquinas, implementos e a safra plantada estão incluídos no preço ou ficam com o vendedor. O detalhe está em benfeitorias, gado e máquinas no contrato rural.

CLÁUSULA TERCEIRA – DAS BENFEITORIAS E BENS INCLUÍDOS. Integram a venda, sem acréscimo de preço, as benfeitorias existentes no imóvel, a saber: [CASA SEDE, CURRAL, CERCAS, POÇO ETC.], bem como [QUANTIDADE] cabeças de gado [ESPÉCIE/RAÇA] e os implementos [DESCRIÇÃO]. Não integram a venda [BENS QUE FICAM COM O VENDEDOR], que deverão ser retirados até [DATA].

Preço e pagamento

Valor total, entrada, parcelas, datas e forma de pagamento. Em venda rural é comum pagar parte na safra: escreva datas fixas, não "após a colheita". Diga também o que acontece se o comprador atrasar e se a escritura só sai após a quitação.

Posse, tributos e despesas

Data em que o comprador entra na terra. ITR, CCIR, energia e débitos até essa data ficam com o vendedor; depois, com o comprador. Defina quem paga ITBI, escritura e registro (normalmente o comprador).

Declarações, multa e foro

O vendedor declara que a terra está livre de ônus, ações, arrendamentos e ocupantes, e responde pela evicção. Inclua multa por descumprimento, foro da comarca do imóvel, assinaturas e testemunhas.

Passo 5: impostos e custos

• ITBI: mesmo sendo rural, o imposto de transmissão é municipal, pago na prefeitura onde fica a terra, antes da escritura. Alíquota e base de cálculo variam por município.
• Escritura e registro: as tabelas de emolumentos são estaduais e consideram o valor do imóvel. Peça um orçamento no tabelionato e no registro.
• ITR depois da compra: o comprador deve atualizar o cadastro na Receita e no Incra para que a terra passe a constar em seu nome. O contrato deve dizer quem responde pelo imposto do ano em que a posse muda de mãos.

Passo 6: escritura, registro e cadastros

1. Com o preço pago (ou conforme o combinado), pague o ITBI na prefeitura.
2. Lavre a escritura no Tabelionato de Notas, apresentando matrícula, CCIR, certidão do ITR e os demais documentos pedidos.
3. Registre a escritura no Registro de Imóveis da comarca da terra.
4. Atualize o CCIR no Incra, o cadastro do ITR na Receita e o CAR, que passam a ficar em nome do novo dono.
5. Guarde o contrato, os recibos e a escritura juntos. Eles comprovam o histórico da compra para o Imposto de Renda e para uma futura venda.

Quem compra terra no interior costuma tropeçar nos mesmos pontos, como área que não confere e servidão não escrita, e um contrato completo resolve boa parte deles.Com os documentos em mãos, você monta o contrato de compra e venda de imóvel rural no FazDoc, com valores por extenso, e leva pronto para conferir no cartório.