Contrato de compra e venda de terreno: guia completo

Comprar um terreno parece mais simples que comprar uma casa, porque não há construção para vistoriar. Na prática, é o contrário: o que define um terreno são as medidas, os limites com os vizinhos e a situação do loteamento, e é justamente aí que aparecem os problemas. Um contrato de compra e venda de terreno bem feito descreve o lote sem margem para dúvida, prende o vendedor às obrigações certas e deixa claro o caminho até a escritura e o registro.

O que muda quando o imóvel é um terreno

As regras gerais de compra e venda de imóvel valem para terrenos: o contrato particular obriga as partes, mas a propriedade só passa com o registro na matrícula, e acima de 30 salários mínimos (pelo valor do fisco) a lei exige escritura pública. Se quiser o passo a passo geral, ele está no guia de contrato de compra e venda de imóvel.

O que o terreno tem de diferente:

• A descrição é o próprio objeto. Sem casa, o que você compra é uma área com medidas e confrontações. Um erro de metragem ou de vizinho confrontante muda o que você recebe.
• A origem do lote pesa mais. Terreno pode vir de loteamento aprovado, de desmembramento, de um pedaço de área maior ou só de posse. Cada origem tem uma consequência diferente para o registro.
• Uso futuro. Quem compra terreno quer construir. Zoneamento, recuos, área de preservação e acesso à rua importam tanto quanto o preço.

Checagens antes de fechar negócio

Matrícula própria do lote

O ideal é que o terreno tenha matrícula individual no Registro de Imóveis, com o nome do vendedor como proprietário. Se o terreno ainda faz parte de uma área maior (a "matrícula mãe"), a venda de um pedaço exige desmembramento aprovado pela prefeitura antes do registro. Comprar "meio lote" sem isso pode deixar você com um contrato que não chega à matrícula. Por isso, pergunte ao vendedor de onde o lote vem antes de falar em preço.

Loteamento registrado

A Lei 6.766/79 proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento que não esteja registrado (art. 37). Antes de assinar com uma loteadora ou com o primeiro comprador de um loteamento, confira na prefeitura se ele foi aprovado e, no Registro de Imóveis, se foi registrado. Loteamento só "aprovado" ou "em aprovação" não basta.

Situação física e urbanística

• Vá até o terreno com a planta ou a certidão da matrícula e confira as medidas com trena ou com um profissional.
• Veja se os marcos ou muros batem com a descrição e se o vizinho não avançou sobre a área.
• Pergunte à prefeitura sobre o zoneamento e o que pode ser construído ali.
• Verifique se há área de preservação, rede elétrica de alta tensão, córrego ou faixa não edificável.
• Confirme acesso por rua oficial e disponibilidade de água, energia e esgoto.

Débitos e certidões

Terreno vazio costuma acumular IPTU atrasado e, às vezes, multa por falta de limpeza ou de calçada. Peça a certidão negativa de débitos municipais. Peça também as certidões do vendedor (ações, protestos, execuções), porque uma dívida dele pode atingir o lote. A lista completa está no checklist de documentos para comprar terreno.

Cláusula por cláusula: o que o contrato precisa ter

Identificação das partes

Qualificação completa de vendedores e compradores, com estado civil e regime de bens. Se o vendedor for casado, o cônjuge assina concordando com a venda, salvo no regime de separação absoluta de bens. Se o terreno for de mais de um herdeiro ou de um casal separado, todos os proprietários que constam na matrícula precisam assinar.

Descrição do terreno

Copie da matrícula: número do lote e da quadra, nome do loteamento, área total, medidas de frente, fundos e laterais, confrontações (quem são os vizinhos de cada lado ou quais lotes fazem divisa) e o número da matrícula com o cartório. Inclua a inscrição municipal do IPTU.

CLÁUSULA 1ª – O VENDEDOR é legítimo proprietário do lote de terreno nº [NÚMERO], da quadra [LETRA/NÚMERO], do loteamento [NOME], no município de [CIDADE/UF], com área de [ÁREA] m², medindo [MEDIDA] m de frente para a Rua [NOME], [MEDIDA] m nos fundos, confrontando com o lote [NÚMERO], [MEDIDA] m do lado direito, confrontando com o lote [NÚMERO], e [MEDIDA] m do lado esquerdo, confrontando com o lote [NÚMERO], objeto da matrícula nº [NÚMERO] do Registro de Imóveis de [COMARCA], cadastrado na prefeitura sob a inscrição [NÚMERO].

Venda por medida ou por corpo certo

Esse é o ponto que mais gera briga em terreno. O Código Civil trata de duas formas de venda:

	Venda por medida (ad mensuram)	Venda por corpo certo (ad corpus)
O que se compra	Uma área com metragem determinada, e o preço leva em conta essa metragem	Um terreno identificado pelos limites, e a metragem é só referência
Se faltar área	O comprador pode exigir o complemento, o abatimento do preço ou o desfazimento do negócio	Em regra, não cabe complemento nem abatimento
Diferença pequena	Até 1/20 (5%) da área presume-se só enunciativa, salvo prova em contrário	Não se aplica
Prazo para reclamar	1 ano, contado do registro do título (com ressalvas se houver atraso na posse)

Essas regras estão nos arts. 500 e 501 do Código Civil. Se você está comprando pela metragem (comum em lote de loteamento, com preço por metro), diga isso no contrato. Se a negociação foi pelo terreno como ele é, com muro e cerca definidos, diga que a venda é ad corpus. Para descrever bem as medidas, veja como descrever medidas e confrontações no contrato.

Preço e pagamento

Valor em números e por extenso, sinal, parcelas, datas e índice de correção. Em terreno vendido direto pelo dono em muitas parcelas, combine também o que acontece se o comprador atrasar: multa, juros e em que situação o contrato pode ser desfeito.

Débitos, posse e construção

O vendedor responde pelos débitos do terreno até a entrega (art. 502 do Código Civil). Coloque isso por escrito, com a data em que o IPTU passa a ser do comprador. Diga também a partir de quando o comprador pode cercar, limpar e construir. Se ele vai construir antes da escritura, isso precisa estar combinado, porque construção em terreno ainda não registrado em seu nome é um risco que fica com ele.

CLÁUSULA 4ª – O VENDEDOR declara que o terreno está livre de ônus, dívidas e ações, responsabilizando-se pelo IPTU, taxas e multas lançados até [DATA DA POSSE]. A partir dessa data, o COMPRADOR fica imitido na posse, podendo cercar, limpar e construir, e assume os tributos que vencerem dali em diante.

Escritura, registro e despesas

Prazo para a escritura (geralmente vinculado à quitação), quem paga ITBI, escritura e registro (pela regra geral, o comprador, salvo acordo diferente) e a obrigação de o vendedor entregar as certidões necessárias. Em loteamento registrado, a Lei 6.766/79 permite que o compromisso de compra e venda, acompanhado da prova de quitação, sirva como título para o registro da propriedade do lote (art. 26, §6º). Confirme com o Registro de Imóveis da sua cidade quais documentos eles pedem nesse caso.

Multa, irretratabilidade e foro

Defina a multa por descumprimento em valor proporcional ao negócio, diga se há ou não direito de arrependimento e escolha a comarca do terreno para resolver eventuais conflitos.

Situações especiais que pedem cuidado redobrado

• Terreno só de posse, sem matrícula: o contrato transfere a posse, não a propriedade. A regularização costuma passar por usucapião. Leia sobre como funciona a venda de terreno de posse antes de pagar.
• Parte de um terreno maior: sem desmembramento aprovado e registrado, o pedaço vendido não ganha matrícula própria.
• Loteamento irregular ou clandestino: além de não conseguir registrar, o comprador pode ficar sem infraestrutura e sem como cobrar a loteadora.
• Terreno de herança: sem inventário concluído e partilha registrada, os herdeiros ainda não podem transferir a propriedade do lote individualmente.

Nesses casos, converse com um advogado ou com o Registro de Imóveis antes de assinar.

Checklist final antes de assinar

1. Matrícula atualizada em nome do vendedor, sem ônus.
2. Loteamento ou desmembramento registrado.
3. Medidas conferidas no local e confrontações iguais às da matrícula.
4. Certidão negativa de IPTU e certidões pessoais do vendedor.
5. Definição clara de venda por medida ou por corpo certo.
6. Preço, parcelas, correção e multa escritos com números e por extenso.
7. Prazo para escritura e divisão das despesas.
8. Assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com duas testemunhas.

Com isso em mãos, o modelo de compra e venda de lote do FazDoc já traz os campos de quadra, lote, medidas e confrontações, e você confere cada palavra antes de imprimir.