Contrato de compra e venda de lote em loteamento: como fazer

O contrato de compra e venda de lote em loteamento tem uma particularidade que muita gente desconhece: além do Código Civil, ele segue a Lei 6.766/79, a lei do parcelamento do solo urbano. Essa lei diz o que o contrato precisa trazer, limita a multa e protege quem compra. Se você está comprando ou revendendo um lote com número de quadra num bairro planejado, é esse o caminho.

Abaixo está o que conferir antes de assinar e, depois, cada parte do contrato explicada, com exemplos de cláusula que você pode adaptar.

Antes do contrato: o loteamento está registrado?

A primeira pergunta não é sobre o lote, é sobre o loteamento. O art. 37 da Lei 6.766 proíbe vender ou prometer vender lote de loteamento ou desmembramento que não esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Aprovação da prefeitura sozinha não basta: depois de aprovado, o loteador tem 180 dias para levar o projeto a registro, senão a aprovação caduca.

Na prática, peça a certidão da matrícula do lote (ou da área do loteamento) e veja se consta o registro do loteamento. Loteamento registrado gera uma matrícula para cada lote. Se o vendedor só tem um "contrato com a loteadora" e ninguém sabe dizer a matrícula, acenda o alerta. O artigo sobre lote em loteamento irregular mostra como verificar passo a passo.

Quem vende: loteadora ou outro comprador?

Há duas situações bem diferentes:

• Compra direto da loteadora. O contrato costuma ser um padrão da empresa, com parcelas longas. Desde a Lei 13.786/2018, ele precisa começar com um quadro-resumo (preço total, corretagem, parcelas, índices de correção, consequências da desistência etc.). Aqui o seu trabalho é ler com lupa; o artigo contrato de lote com loteadora: cláusulas que você deve ler trata disso.
• Compra de um particular. Alguém comprou o lote há anos e agora revende. Se o lote já está quitado e na matrícula em nome do vendedor, é uma compra e venda de imóvel comum, só que com descrição de lote. Se o lote ainda está sendo pago à loteadora, o que se transfere são os direitos do contrato, por cessão de direitos.

O roteiro abaixo serve principalmente para a segunda situação, quando você mesmo vai montar o contrato.

O que a Lei 6.766 exige no contrato

O art. 26 da lei lista o mínimo que o compromisso de compra e venda de lote deve conter. Use como checklist:

1. Nome, qualificação e endereço das partes.
2. Nome, situação e número de registro do loteamento.
3. Descrição do lote, com número, quadra, área, medidas e confrontações.
4. Preço, prazo, forma e local de pagamento, e o valor do sinal, se houver.
5. Juros sobre o saldo e a cláusula penal (multa).
6. Quem paga impostos e taxas incidentes sobre o lote.
7. Restrições urbanísticas do loteamento (por exemplo, recuo mínimo ou proibição de uso comercial).

Esses contratos podem ser feitos por instrumento particular. A lei prevê três vias: uma para cada parte e uma para arquivo no registro de imóveis.

Cláusula por cláusula

1. Partes

Nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço de cada um. Se o vendedor for casado, informe o regime de bens e inclua o cônjuge assinando, como cônjuge anuente, quando o regime exigir. Se alguém assinar por procuração, cite o documento e guarde cópia.

2. Objeto: o lote

Copie a descrição da matrícula, sem resumir: nome do loteamento, número do lote, quadra, área total, medidas de frente, fundos e laterais e com quem faz divisa. Informe o número da matrícula e o cartório.

CLÁUSULA 1ª – O VENDEDOR é proprietário do Lote [Nº], da Quadra [Nº], do loteamento [NOME DO LOTEAMENTO], registrado no Cartório de Registro de Imóveis de [CIDADE/UF], com área de [ÁREA] m², medindo [MEDIDA] m de frente para a Rua [NOME], [MEDIDA] m nos fundos, [MEDIDA] m do lado direito confrontando com o Lote [Nº] e [MEDIDA] m do lado esquerdo confrontando com o Lote [Nº], objeto da matrícula nº [Nº].

Se tiver dúvida sobre como escrever medidas, o artigo sobre como descrever medidas e confrontações ajuda.

3. Preço e pagamento

Valor total em número e por extenso, entrada, quantidade de parcelas, vencimento, forma de pagamento (Pix, transferência, boleto) e conta de destino. Em parcelamento, diga qual índice corrige as parcelas e em que periodicidade. Evite "parcelas a combinar".

4. Juros e multa

Aqui a Lei 6.766 tem uma regra própria: a cláusula penal não pode passar de 10% do débito e só pode ser exigida se houver ação judicial ou atraso superior a três meses. Escreva a multa respeitando esse teto.

CLÁUSULA 4ª – Em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela, o COMPRADOR pagará juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês sobre o valor em atraso e correção pelo [ÍNDICE]. A cláusula penal fica fixada em [PERCENTUAL, ATÉ 10]% do débito, exigível apenas em caso de cobrança judicial ou de atraso superior a 3 (três) meses, nos termos do art. 26, V, da Lei 6.766/79.

5. Impostos, taxas e posse

Defina a partir de quando o comprador paga IPTU e taxas do loteamento (geralmente a partir da posse). Diga também em que data o comprador pode entrar no lote, cercar e construir. Débitos anteriores ficam com o vendedor; peça a certidão negativa de IPTU antes de assinar.

6. Restrições do loteamento

Muitos loteamentos têm restrições registradas: lote não pode ser dividido, só pode ter uma casa, recuo mínimo de frente. Cite que o comprador conhece e aceita essas restrições. Isso evita briga quando ele for aprovar a planta na prefeitura.

7. Falta de pagamento e desistência

Pela Lei 6.766, a parcela vencida e não paga só leva à rescisão 30 dias depois de o devedor ser formalmente constituído em mora, e ele pode pagar o atraso nesse prazo para manter o contrato. Se o comprador já tiver construído, benfeitorias necessárias ou úteis devem ser indenizadas, e cláusula em sentido contrário não vale. Escreva no contrato como a mora será comunicada e o que acontece com os valores pagos.

8. Escritura e registro

Diga quem paga ITBI, escritura e registro (normalmente o comprador) e em quanto tempo, após a quitação, o vendedor assina a escritura definitiva. O contrato particular não transfere a propriedade; isso só acontece com o registro na matrícula.

9. Foro e assinaturas

Escolha a comarca do lote para eventuais disputas, coloque local e data, assinaturas das partes e de duas testemunhas. Para a validade entre vocês, reconhecer firma não é obrigatório; mas, se for registrar o compromisso na matrícula, o cartório vai pedir as firmas reconhecidas.

Vale registrar o contrato na matrícula?

Vale, principalmente em parcelamento longo. O compromisso registrado dá ao comprador direito real, que vale contra terceiros: o vendedor não consegue vender o mesmo lote a outra pessoa sem que isso apareça na matrícula. O valor das custas varia por estado; consulte a tabela do cartório da cidade.

Erros que aparecem muito em contrato de lote

• Descrever o lote só como "Lote 12, Quadra B", sem medidas nem matrícula.
• Multa de 20% ou 30%, acima do teto da Lei 6.766.
• Não dizer quem paga o IPTU atrasado.
• Comprar lote de loteamento sem registro porque "todo mundo comprou".
• Pagar tudo e nunca fazer a escritura e o registro.

Com esses pontos definidos, dá para montar o contrato no gerador do FazDoc em poucos minutos, revisar a prévia e imprimir para assinatura.