Contrato de doação de imóvel: como fazer

O contrato de doação de imóvel é o documento em que o dono (doador) passa um terreno, uma casa ou uma roça para outra pessoa (donatário) sem receber nada em troca. Ele precisa descrever bem o imóvel, deixar claro que a doação é gratuita e trazer o aceite de quem recebe. Mas atenção: o contrato sozinho não faz o imóvel mudar de dono. A propriedade só passa com o registro no Cartório de Registro de Imóveis e, na maioria dos casos, depois de uma escritura pública.

Abaixo você vê quando o contrato particular resolve, o que ele precisa ter cláusula por cláusula, os cuidados com família e imposto e a ordem certa dos passos até a matrícula ficar no nome do donatário.

O que a lei diz sobre doação

A doação está no Código Civil, a partir do art. 538: é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere bens do seu patrimônio para o de outra. Três pontos da lei mexem diretamente com quem vai doar um imóvel:

• Forma: o art. 541 diz que a doação se faz por escritura pública ou instrumento particular. Só que, para imóvel, vale também o art. 108: se o valor passar de 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória.
• Aceitação: doação é contrato, então precisa do aceite do donatário. Por isso ele assina junto. Se o donatário for absolutamente incapaz (uma criança pequena, por exemplo) e a doação for pura, sem encargo, a lei dispensa a aceitação (art. 543).
• Limites: é nula a doação de todos os bens sem reservar parte ou renda suficiente para o doador se manter (art. 548), e também a parte que ultrapassar o que ele poderia deixar em testamento quando tem herdeiros necessários (art. 549).

Esse último ponto é o que mais gera briga em família. Se o doador tem filhos, cônjuge ou pais vivos, metade do patrimônio dele é a legítima, reservada a esses herdeiros. O artigo sobre quanto é possível doar sem prejudicar herdeiros mostra como fazer essa conta.

Quando o contrato particular basta e quando precisa de cartório

Na prática, o contrato particular de doação aparece em três situações:

1. Imóvel de até 30 salários mínimos: aqui a lei aceita o instrumento particular, que pode ser levado direto ao Registro de Imóveis. A Lei de Registros Públicos (art. 221) exige que o escrito particular tenha as firmas reconhecidas, então leve o documento ao tabelionato antes.
2. Imóvel acima desse valor: o contrato particular serve para deixar tudo combinado por escrito, mas a doação precisará ser feita por escritura no Tabelionato de Notas e depois registrada. Antes de decidir o caminho, pergunte no tabelionato qual valor de referência ele usa para essa conta.
3. Imóvel só de posse, sem matrícula: é comum no interior, em roças e terrenos herdados sem inventário. O documento formaliza a passagem da posse, mas não cria propriedade; regularizar exige outro caminho, como a usucapião.

Quem precisa assinar

Além do doador e do donatário, preste atenção em duas pessoas que costumam ser esquecidas:

• Cônjuge do doador: doar imóvel é alienar, e pessoa casada precisa da autorização do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil), salvo no regime de separação absoluta de bens. Na dúvida, o cônjuge assina como anuente. Veja o termo outorga uxória.
• Representante do donatário menor: se a doação tem encargo, o menor precisa estar representado pelos pais ou tutor no aceite.

Se o doador não sabe ou não consegue assinar, alguém de confiança assina a rogo, na presença de testemunhas. É comum com pais idosos doando a roça para os filhos. Se o documento for levado a registro, confirme antes no cartório como ele aceita a assinatura a rogo, para não ter que refazer tudo.

O que o contrato precisa ter, cláusula por cláusula

1. Qualificação das partes

Nome completo, nacionalidade, estado civil (com regime de bens e nome do cônjuge, se casado), profissão, CPF, RG e endereço de doador e donatário. Dado errado aqui é o motivo mais comum de exigência no cartório.

2. Descrição do imóvel

Tipo (urbano ou rural), área, endereço ou nome da propriedade, município e estado, número da matrícula e o cartório onde está registrada. No imóvel rural, inclua o CIB (o antigo NIRF da Receita) e as confrontações. Copie a descrição da matrícula atualizada, não da memória.

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO. O DOADOR, legítimo proprietário, doa ao DONATÁRIO o imóvel urbano situado à [RUA E NÚMERO], bairro [BAIRRO], no município de [CIDADE/UF], com área de [ÁREA] m², matriculado sob o nº [MATRÍCULA] no Cartório de Registro de Imóveis de [COMARCA], adquirido por [FORMA DE AQUISIÇÃO], confrontando ao norte com [CONFRONTANTE], ao sul com [CONFRONTANTE], a leste com [CONFRONTANTE] e a oeste com [CONFRONTANTE].

3. Declaração de propriedade e origem

O doador declara ser dono e diz como adquiriu o bem (compra, herança, usucapião). Isso ajuda o cartório e o donatário a conferir a cadeia de proprietários.

4. Gratuidade ou encargo

Diga se a doação é pura (sem nenhuma contrapartida) ou com encargo, quando o donatário assume uma obrigação, como cuidar do doador ou quitar um débito do imóvel. O encargo precisa estar escrito com clareza, porque o descumprimento pode levar à revogação da doação. Descreva o que deve ser feito, por quem e até quando.

5. Posse e despesas

Defina quando o donatário passa a usar o imóvel e quem paga escritura, registro e imposto. O mais comum é o donatário assumir esses custos.

6. Cláusulas especiais (se houver)

• Reserva de usufruto: o doador continua morando ou recebendo o aluguel até falecer. É a escolha de muitos pais que doam a casa aos filhos.
• Reversão (art. 547): se o donatário morrer antes do doador, o imóvel volta para o doador.
• Inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade: impedem vender, penhorar ou dividir com o cônjuge do donatário. Pela lei (art. 1.911), a inalienabilidade já traz as outras duas.
• Dispensa de colação: quando o doador quer que a doação a um filho saia da sua parte disponível e não seja descontada da herança desse filho, precisa dizer isso expressamente.

CLÁUSULA QUARTA – DO USUFRUTO. O DOADOR reserva para si, em caráter vitalício, o usufruto do imóvel doado, podendo nele residir, administrá-lo e perceber seus frutos e rendimentos, consolidando-se a propriedade plena no DONATÁRIO somente com a extinção do usufruto, por falecimento ou renúncia do DOADOR.

7. Evicção, aceite e foro

Pela regra do art. 552, o doador não responde por evicção nem por vício oculto. O contrato termina com o aceite expresso do donatário, a eleição do foro, local, data, assinaturas e, de preferência, duas testemunhas.

Doação para filho: adiantamento de herança

Doação de pai ou mãe para filho, e também entre cônjuges, conta como adiantamento do que a pessoa receberia na herança (art. 544). Quando o doador falecer, o filho que recebeu precisa trazer esse valor para o inventário, na chamada colação, para igualar a parte dos irmãos, salvo se o doador dispensou a colação no ato da doação, dentro do limite da parte disponível.

Por isso, doar a casa para um filho e deixar os outros de fora, sem conversa e sem cláusula clara, quase sempre termina em processo. Os cuidados específicos estão no artigo doação de imóvel para filho.

Imposto: o ITCMD

Doação não paga ITBI. O imposto é o ITCMD, que é estadual. Cada estado define a alíquota, as faixas e quem paga, e na maior parte deles o contribuinte é o donatário. Desde a reforma tributária de 2023, a Constituição exige que o ITCMD seja progressivo conforme o valor, então as tabelas vêm mudando. O imposto é pago antes da escritura, na Secretaria da Fazenda do estado onde fica o imóvel, geralmente por declaração online. O cálculo está explicado em ITCMD na doação de imóvel.

Passo a passo da doação até o registro

1. Pegue a certidão de matrícula atualizada e a certidão de ônus reais no Registro de Imóveis.
2. Confira se o imóvel está livre de dívidas de IPTU (ou ITR, se rural) e condomínio.
3. Converse com os demais herdeiros e decida sobre usufruto, cláusulas e dispensa de colação.
4. Monte o contrato com todos os dados e assinem doador, cônjuge (se for o caso), donatário e testemunhas.
5. Faça a declaração e pague o ITCMD no site da Secretaria da Fazenda do estado.
6. Lavre a escritura pública no Tabelionato de Notas, se o valor passar de 30 salários mínimos, ou reconheça as firmas do instrumento particular, se for de menor valor.
7. Leve a escritura ou o contrato ao Registro de Imóveis para registrar na matrícula. Só aí o donatário passa a ser dono.

Doação pode ser desfeita?

Depois de aceita, a doação não pode ser desfeita por simples arrependimento. A lei permite revogar por ingratidão do donatário, em casos específicos como atentado contra a vida do doador, ofensa física, injúria grave ou recusa de alimentos quando podia prestá-los, e por descumprimento do encargo. O prazo para pedir a revogação por ingratidão é de um ano a partir do momento em que o doador soube do fato. Fora disso, pense bem antes de assinar, porque é um negócio definitivo.

Com os dados do imóvel e das partes em mãos, você pode montar o contrato no FazDoc, revisar cada cláusula na prévia e levar pronto ao cartório.