Contrato de locação comercial: como fazer com segurança

O contrato de locação comercial é o acordo para alugar um imóvel onde vai funcionar um negócio: uma loja, uma sala, um galpão, um consultório. Ele segue a mesma Lei do Inquilinato do aluguel de casa (Lei 8.245/91), mas tem regras próprias que pesam muito para os dois lados, principalmente o direito do inquilino de renovar o contrato e a liberdade maior para negociar quem paga o quê.

Um contrato comercial mal escrito pode custar caro. O comerciante investe na reforma do ponto, cria clientela e, no fim do prazo, descobre que não tem como ficar. O dono, por sua vez, pode ficar preso a um inquilino por anos sem ter previsto reajuste ou garantia. Abaixo estão as cláusulas que dão segurança, com o porquê de cada uma.

O que muda em relação ao aluguel residencial

O comparativo completo está em locação comercial vs residencial. Aqui o foco é montar o contrato comercial.

Antes de assinar: confira o imóvel e o dono

• Quem está alugando é o dono? Peça a certidão de matrícula atualizada. Se quem aluga é um administrador ou herdeiro, peça a procuração ou a autorização dos demais.
• A atividade é permitida ali? Consulte a prefeitura sobre zoneamento e alvará antes de assinar. Se a atividade não puder funcionar no endereço, o contrato perde o sentido.
• Condição do imóvel: faça uma vistoria com fotos e um laudo assinado pelos dois, descrevendo instalações elétricas, hidráulicas, piso, portas e o que já está danificado.
• Imóvel hipotecado ou à venda: se o imóvel for vendido, o comprador pode pedir a desocupação com aviso de 90 dias, a não ser que o contrato seja por prazo determinado, tenha cláusula de vigência em caso de venda e esteja averbado na matrícula (art. 8º).

As cláusulas que dão segurança

1. Partes e objeto

Qualificação completa do locador e do locatário. Se o inquilino for empresa, informe razão social, CNPJ, endereço e quem a representa, conferindo no contrato social. Descreva o imóvel (endereço, área, matrícula) e a atividade que será exercida ali.

2. Prazo: pense na renovação desde o início

O prazo é a cláusula mais estratégica. Pelo art. 51 da Lei do Inquilinato, o inquilino tem direito à renovação quando, ao mesmo tempo:

• o contrato é escrito e por prazo determinado;
• o prazo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, chega a 5 anos;
• ele explora o mesmo ramo de comércio há pelo menos 3 anos seguidos.

Para o comerciante que vai investir pesado no ponto, um contrato escrito de 5 anos já garante essa proteção. Para o dono que quer flexibilidade, prazos menores mantêm o controle, mas é preciso lembrar que contratos escritos e seguidos podem ser somados. A ação deve ser proposta no intervalo de um ano até seis meses antes do fim do contrato. Os detalhes estão em ação renovatória.

CLÁUSULA SEGUNDA – DO PRAZO. A locação vigorará pelo prazo determinado de [NÚMERO] ([POR EXTENSO]) meses, com início em [DATA] e término em [DATA], data em que o LOCATÁRIO deverá restituir o imóvel livre e desocupado, salvo renovação ajustada por escrito entre as partes ou obtida na forma da Lei nº 8.245/91.

3. Aluguel, vencimento e reajuste

Valor, dia do vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste. O reajuste é anual, e o índice é escolhido pelas partes (IGP-M, IPCA ou outro oficial). A lei proíbe atrelar o aluguel ao salário mínimo ou a moeda estrangeira. Inclua também a multa e os juros por atraso.

4. Encargos: IPTU, condomínio, seguro e contas

No comercial é comum transferir ao inquilino o IPTU, o condomínio ordinário, o seguro contra incêndio e as contas de consumo. Mas a lei diz que impostos, taxas e o seguro complementar contra fogo são do locador, salvo disposição expressa em contrário (art. 22). Ou seja: se quiser que o inquilino pague, escreva com todas as letras. Despesas extraordinárias de condomínio, como reforma da fachada, continuam sendo do dono.

CLÁUSULA QUINTA – DOS ENCARGOS. Além do aluguel, correrão por conta do LOCATÁRIO, durante toda a locação, o IPTU e as taxas incidentes sobre o imóvel, as despesas ordinárias de condomínio, o seguro contra incêndio do imóvel, contratado em seguradora idônea com o LOCADOR como beneficiário, e as despesas de água, energia elétrica, gás e telefone, devendo os comprovantes ser apresentados ao LOCADOR sempre que solicitados.

5. Garantia

A lei permite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas só uma delas por contrato (art. 37). A caução em dinheiro tem limite de 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Se o inquilino for empresa, é comum o sócio assinar como fiador.

6. Obras, benfeitorias e adaptações

Quase todo ponto comercial passa por reforma. O contrato deve dizer o que pode ser feito, se precisa de autorização por escrito e se o inquilino será indenizado. Pela lei, benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, se autorizadas, mas o contrato pode dispor de outro jeito, e na prática muitos contratos comerciais preveem que as obras ficam no imóvel sem indenização. Se houver carência de aluguel para a reforma, escreva o período. Mais em reformas no ponto alugado.

7. Cessão, sublocação e passagem do ponto

Ceder o contrato ou sublocar depende de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Se o inquilino pretende vender o negócio no futuro, vale negociar desde já as condições para transferir o contrato ao comprador.

8. Rescisão e multa

Se o inquilino sair antes do prazo, paga a multa combinada, proporcional ao tempo que falta (art. 4º). Defina o valor (muitos contratos usam três aluguéis) e as hipóteses de rescisão por infração. Veja como dosar em multa na rescisão de aluguel comercial.

9. Alvará, licenças e adequações

Diga quem obtém e paga alvará, licença sanitária, bombeiros e adequações exigidas para a atividade. Em geral é o inquilino, porque depende do negócio dele, mas reformas estruturais exigidas pela prefeitura podem ser negociadas.

10. Devolução, foro e assinaturas

Condições de entrega das chaves (vistoria final, comprovantes de contas quitadas), foro da comarca do imóvel, número de vias, assinaturas e testemunhas.

Cuidados extras para quem aluga

• Para o inquilino que investe muito, a averbação do contrato na matrícula, com cláusula de vigência em caso de venda, protege contra a venda do imóvel.
• Não aceite cláusula de renúncia ao direito de renovação: a lei considera nulas as cláusulas que tentam eliminar esse direito (art. 45).
• Luvas e outros valores pagos na entrada devem constar por escrito, com recibo.
• Contrato com empresa: confira quem pode assinar pela pessoa jurídica.

Checklist rápido antes de assinar

1. Matrícula atualizada e confirmação de quem é o dono.
2. Consulta de zoneamento e viabilidade da atividade na prefeitura.
3. Laudo de vistoria com fotos, assinado pelos dois.
4. Prazo pensado com a renovação em mente.
5. Índice e data de reajuste definidos.
6. Divisão de IPTU, condomínio, seguro e contas por escrito.
7. Uma única garantia, com documentos do fiador ou apólice.
8. Regras de obra, carência e indenização claras.
9. Multa rescisória e condições de devolução.

Com essas decisões tomadas, você monta o contrato de locação comercial no FazDoc, edita qualquer cláusula na prévia para encaixar o seu caso e imprime pronto para assinar.