Contrato de permuta de imóveis: como fazer
O contrato de permuta de imóveis é o documento usado quando duas pessoas trocam um imóvel por outro, com ou sem uma diferença em dinheiro. Funciona como uma compra e venda dupla: cada lado entrega um bem e recebe outro. Por isso ele precisa descrever os dois imóveis com o mesmo cuidado, dizer quanto cada um vale, se alguém vai pagar a diferença e como cada transferência vai chegar ao cartório.
Pense num caso comum: seu Antônio tem uma casa na cidade e quer voltar para a roça; dona Lúcia tem uma chácara e quer morar perto do posto de saúde. Em vez de cada um vender o seu e comprar o do outro, eles trocam. A lei permite, mas o contrato precisa ser bem amarrado, porque cada imóvel tem a sua própria matrícula, seu imposto e seus riscos.
O que a lei diz sobre a permuta
A permuta, também chamada de troca, está no art. 533 do Código Civil. O artigo manda aplicar à troca as regras da compra e venda, com duas mudanças:
- Despesas: salvo combinação diferente, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca. Como cada imóvel tem custos próprios, o mais comum é o contrato dizer que cada um paga as despesas do imóvel que recebe.
- Troca entre pais e filhos: é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do ascendente. Se um pai troca a casa dele, que vale mais, pelo terreno de um filho, os outros filhos precisam concordar por escrito.
Como a permuta segue as regras da compra e venda, vale também o art. 108: se algum dos imóveis passar de 30 salários mínimos, a transferência dele precisa de escritura pública. Cada lado também responde pela evicção, ou seja, garante que o imóvel que entregou é mesmo seu e que ninguém vai tomá-lo por um direito anterior.
Permuta pura e permuta com torna
Quase nunca dois imóveis valem exatamente o mesmo. Quando há diferença e ela é paga em dinheiro, essa parte se chama torna (ou volta). Veja a diferença na prática:
| Situação | Como fica no contrato | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Permuta pura | As partes declaram que os bens têm valores equivalentes e nada há a pagar de diferença | Os valores atribuídos precisam ser realistas, porque servem de base para imposto e para a declaração de IR |
| Permuta com torna | Diz quem paga, quanto, como e quando, e dá quitação ao receber | Torna sem prazo ou sem forma de pagamento definida é a origem de boa parte das brigas depois da troca |
| Imóvel por outro bem (carro, gado) | Descreve o imóvel de um lado e o bem móvel do outro, cada um com seus documentos | O imóvel segue as regras do cartório; o veículo, as do Detran |
O jeito de escrever a diferença e as parcelas está detalhado em permuta com torna: como registrar a diferença em dinheiro.
Antes de assinar: confira os dois imóveis
Na compra e venda, só o comprador costuma investigar. Na permuta, os dois lados são compradores, então os dois precisam conferir. Peça para cada imóvel:
- Certidão de matrícula atualizada e certidão de ônus reais, para ver quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
- Débitos de IPTU (ou ITR, se rural) e de condomínio.
- Certidões pessoais do outro permutante: cível, protestos e trabalhista, na comarca onde ele mora e onde fica o imóvel.
- Se o imóvel for rural, CCIR e CAR em dia.
- Situação de cada um dos donos: casado, solteiro, herdeiro de inventário não concluído.
O que o contrato precisa ter, cláusula por cláusula
1. Qualificação dos permutantes
Nome completo, nacionalidade, estado civil com regime de bens, profissão, CPF, RG e endereço de cada um. No lugar de "vendedor" e "comprador", o contrato usa primeiro permutante e segundo permutante. Se algum for casado, o cônjuge assina como anuente, porque trocar imóvel é alienar, e isso exige a autorização prevista no art. 1.647 do Código Civil (salvo separação absoluta de bens).
2. Descrição completa de cada imóvel
Para cada um: tipo, endereço ou denominação, área, confrontações, número da matrícula e cartório, e o valor atribuído. Copie a descrição da matrícula atualizada.
CLÁUSULA PRIMEIRA – DO OBJETO. Pelo presente instrumento, as partes permutam entre si os seguintes imóveis: a) o imóvel urbano situado à [ENDEREÇO], no município de [CIDADE/UF], com área de [ÁREA] m², matriculado sob o nº [MATRÍCULA] no Cartório de Registro de Imóveis de [COMARCA], de propriedade do PRIMEIRO PERMUTANTE, ao qual as partes atribuem o valor de R$ [VALOR]; e b) o imóvel rural denominado [NOME DA PROPRIEDADE], situado no município de [CIDADE/UF], com área de [ÁREA] hectares, matriculado sob o nº [MATRÍCULA] no Cartório de Registro de Imóveis de [COMARCA], de propriedade do SEGUNDO PERMUTANTE, ao qual as partes atribuem o valor de R$ [VALOR].
3. Equivalência ou torna
Se os valores são iguais, o contrato declara que nada há a pagar de diferença. Se há torna, diga quem paga, o valor, a forma (Pix, transferência, parcelas) e as datas. Se houver parcelas, vale prever multa por atraso e a consequência do não pagamento.
CLÁUSULA SEGUNDA – DA TORNA. Em razão da diferença de valor entre os imóveis permutados, o SEGUNDO PERMUTANTE pagará ao PRIMEIRO PERMUTANTE a quantia de R$ [VALOR DA TORNA] ([VALOR POR EXTENSO]), da seguinte forma: R$ [VALOR] no ato da assinatura, via Pix, e o saldo em [NÚMERO] parcelas mensais de R$ [VALOR], vencendo-se a primeira em [DATA], servindo cada comprovante como recibo e dando o PRIMEIRO PERMUTANTE plena quitação ao final.
4. Entrega da posse
Defina a data em que cada um entrega as chaves e o estado em que o imóvel deve estar (desocupado, com móveis, com a criação retirada). O ideal é que as duas posses sejam entregues no mesmo dia, para ninguém ficar sem casa e sem imóvel.
5. Documentação, escritura e registro
Cada parte se compromete a apresentar os documentos e assinar a escritura e o que mais for preciso para transferir o imóvel que entrega. Dê um prazo para a escritura e diga o que acontece se alguém atrasar.
6. Despesas e impostos
Diga quem paga o ITBI, a escritura e o registro de cada imóvel. O usual é cada um pagar os custos do imóvel que recebe. Débitos anteriores à entrega (IPTU, ITR, condomínio, contas de água e luz) ficam com quem entregou.
7. Declarações, multa e foro
Cada parte declara que é dona, que o imóvel está livre de dívidas e ônus e que responde pela evicção. Feche com a cláusula penal para descumprimento, a cláusula de irrevogabilidade, o foro, as assinaturas e duas testemunhas.
Impostos na permuta
Na permuta há duas transmissões de propriedade, uma para cada lado. Por isso, em regra, o ITBI é devido sobre cada um dos imóveis, cada um no município onde está, de acordo com a lei municipal. As regras de base de cálculo e de quem paga estão em ITBI na permuta. Na troca com bem móvel, como um carro, o ITBI recai só sobre o imóvel.
No Imposto de Renda, a permuta tem tratamento próprio: quando não há torna, em geral não se apura ganho de capital no momento da troca; quando há torna, a parte recebida em dinheiro pode gerar imposto. A forma de declarar está explicada em permuta de imóveis no Imposto de Renda.
Do contrato à matrícula: a ordem dos passos
- Levante matrícula, ônus e débitos dos dois imóveis.
- Negocie valores, torna e data de entrega, e coloque tudo no contrato.
- Assinem permutantes, cônjuges e testemunhas.
- Paguem o ITBI de cada imóvel na prefeitura correspondente.
- Lavrem a escritura pública de permuta no Tabelionato de Notas (uma escritura pode tratar dos dois imóveis).
- Registrem a escritura na matrícula de cada imóvel, no Registro de Imóveis de cada um. Só depois disso cada parte vira dona do imóvel que recebeu.
Contrato bem feito evita os tropeços mais comuns, como esquecer o cônjuge ou deixar a torna sem prazo. Há uma lista deles em erros comuns na permuta de imóveis. Com os dados dos dois imóveis em mãos, você monta o contrato de permuta no FazDoc e confere tudo na prévia antes de imprimir.
Perguntas frequentes
Contrato de permuta de imóveis precisa de escritura?
Sim, quando algum dos imóveis vale mais de 30 salários mínimos, a transferência precisa de escritura pública. O contrato particular serve para fechar o acordo, e a propriedade só muda com o registro na matrícula.
Quem paga o ITBI na troca de imóveis?
Há duas transmissões, então em regra o ITBI incide sobre cada imóvel, no município onde ele está. Normalmente cada parte paga o imposto do imóvel que recebe, mas o contrato pode combinar diferente.
Posso trocar imóveis de valores diferentes?
Pode. A diferença é compensada com dinheiro, a chamada torna, que deve constar no contrato com valor, forma e prazo de pagamento.
Pai pode trocar imóvel com filho?
Pode, mas se os valores forem desiguais, a troca é anulável sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do pai, conforme o art. 533 do Código Civil. O ideal é que eles assinem concordando.
Dá para trocar um imóvel financiado?
Só com a participação do banco credor, porque o imóvel com alienação fiduciária pertence a ele até a quitação. Sem isso, quem recebe o imóvel corre o risco de perdê-lo.
Este conteúdo é informativo e geral. Regras de cartório, impostos e prazos podem variar conforme o estado e o município. Em casos específicos ou de valor alto, consulte um advogado ou o cartório da sua cidade.